共有產(chǎn)權(quán)：試解“夾心層”購房難

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊日前表示，共有產(chǎn)權(quán)住房試點正在北京等6個城市推進(jìn)。據(jù)了解，住建部下一步還將推進(jìn)住房保障法制化、規(guī)范化，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。那么，與政府“合伙”買房，誰來申購？產(chǎn)權(quán)咋分？如何監(jiān)管？—

什么是共有產(chǎn)權(quán)住房？簡單來說，就是個人掏一部分、政府補(bǔ)一部分，個人與政府“合伙”買房�！肮灿挟a(chǎn)權(quán)保障房”的模式能讓更多人圓安居夢。

為何要“共有”

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥介紹說，近幾年，隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的深入發(fā)展，住房供應(yīng)不能滿足需求、房價上漲壓力較大，中低收入家庭住房支付能力下降。特別是新就業(yè)職工和以外來務(wù)工人員為代表的城鎮(zhèn)新移民，也就是所謂的“夾心層”，住房困難問題變得突出。與最低收入、低收入的住房保障對象相比，“夾心層”人群多具有較好的勞動技能和一定的住房支付能力，只是由于工作年限短、積累少，階段性住房支付能力不足。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊在6月4日舉行的國新辦新聞發(fā)布會上表示，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障房有兩個作用，一個是通過共有產(chǎn)權(quán)的方式，可以使得一部分群眾通過自己支付一部分錢解決住房問題；另一個是規(guī)范現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房和限價商品房制度，通過這一機(jī)制，遏制在購置型保障房里的牟利空間。

為此，一些地方開展了共有產(chǎn)權(quán)保障方式的探索。他們的主要做法是，地方政府讓渡部分土地出讓收益，有的還給予適當(dāng)財政補(bǔ)助、稅費(fèi)減免，以降低住房的建設(shè)成本，然后以低于市場的價格配售給符合條件的購房家庭。配售時，在合同中明確共有雙方的產(chǎn)權(quán)份額，以及將來上市交易的條件和增值所得的分配比例。

產(chǎn)權(quán)咋分配

江蘇省淮安是較早實施“共有產(chǎn)權(quán)”模式探索的城市。市民何永林幾年前購買了共有產(chǎn)權(quán)保障房，在房產(chǎn)買賣合同上，買受人是他和淮安市保障住房建設(shè)管理中心，房子的產(chǎn)權(quán)證上明確寫著：何永林和該中心各占50%。

據(jù)江蘇省淮安市房管局局長邵明介紹，按照淮安的政策，購房家庭與政府有7：3和5：5兩種產(chǎn)權(quán)比例可供選擇�！叭绻�選擇5:5的產(chǎn)權(quán)比例，買房者可以在5年內(nèi)按原價購回另一半產(chǎn)權(quán)，沒有利息。也可以延長到8年，但延長的3年需要支付銀行利息。”邵明說。若8年后還是無力回購屬于政府的那一部分產(chǎn)權(quán)呢？邵明以何永林家為例，“如果真的是無力回購，政府可以免費(fèi)讓他居住。如果只是找各種借口故意不購買剩余產(chǎn)權(quán)，一旦被政府發(fā)現(xiàn)，將按市場價收取租金�！�

記者分析這6個試點城市的構(gòu)成發(fā)現(xiàn)，一線城市中除廣州外，北京、上海、深圳均在試點之列，一方面是因為這些城市已前期開展了一些探索研究工作，更重要的是因為，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障房對房價較高的一線城市顯然更加迫切。

北京提出，推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品房建設(shè)，進(jìn)一步明確了自住型商品房的共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。按照計劃，2013年至2014年，北京將共推出7萬套自住型商品房房源。

據(jù)了解，北京自住型商品住房原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。

實際上，轉(zhuǎn)讓并交納土地收益等價款，就相當(dāng)于進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)贖回。盡管不同城市執(zhí)行的具體方案不同，但自住型商品房具有住房保障性質(zhì)、面向需要保障的人群和自住型需求是相同的。

如何監(jiān)管

在目前情況下，共有產(chǎn)權(quán)住房保障模式也存在一些制度設(shè)計不完善、難以監(jiān)管的問題。

業(yè)內(nèi)人士指出，如果共有產(chǎn)權(quán)申購者回購政府擁有的那部分產(chǎn)權(quán)，只要市場評估價降低幾個百分點，就可以獲得巨大的經(jīng)濟(jì)利益。同樣，政府回購個人產(chǎn)權(quán)時，如果評估價虛高，也可能存在利益輸送問題。因此，共有產(chǎn)權(quán)必須建立起公開透明的機(jī)制。

自2010年起，四川省已陸續(xù)在5個縣市開展廉租房共有產(chǎn)權(quán)試點。為確保其“保障房”屬性，宜賓縣設(shè)置了購房者收入限制，并要求房屋8年內(nèi)不準(zhǔn)上市交易。但購房者將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借的話，房管部門很難及時發(fā)現(xiàn)，目前已有3起轉(zhuǎn)租共有產(chǎn)權(quán)廉租房牟利案例出現(xiàn)。共有產(chǎn)權(quán)住房在一定程度上是“私家財產(chǎn)”，政府不可能采用不允許繼續(xù)租住的方式作為對居民轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借的懲罰，這些問題都需要在進(jìn)一步細(xì)化共有產(chǎn)權(quán)保障房機(jī)制中加以解決。

此外，“對共有產(chǎn)權(quán)住房模式的探索，最重要的就是明確共有產(chǎn)權(quán)的關(guān)系，以及這部分房產(chǎn)升值以后，各方面對于增值部分利益的合理分配�！饼R驥說。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，試點城市要按照實施方案積極穩(wěn)妥推進(jìn)試點，今年年底前報送試點工作總結(jié)；相關(guān)省市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加強(qiáng)對試點工作的督促指導(dǎo)。其他省、自治區(qū)、直轄市也可結(jié)合實際開展試點，在完善住房保障和供應(yīng)體系、創(chuàng)新棚戶區(qū)改造融資機(jī)制等方面進(jìn)行有益探索。（亢 舒）